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“增收不增利”是当下房地产中期功绩论说常见的风景，但你见过“增利不增收”吗？

中国金茂（00817.HK）就交出这样一份神奇的半年报。东方金钱数据表现，2024年上半年，金茂扫尾营收219.7亿元，同比减少18.13%，毛利润35.70亿 元，同比减少19.65%，归母净利润10.1亿元，同比增长133.3%。

是什么魔法，作念到了归母净利“望风捕影”？

利润表里有谜底。最初不错看到，销售成本减少了。东方金钱数据表现，本年上半年，金茂的销售成本为184.0亿元，同比减少近18%。

销售和营销开支以及科罚用度也在抵制。上半年金茂的销售和营销开支9.8亿元，同比减少19%，科罚用度12.85亿元，同比减少34%。

此外，融资成本也在裁汰。本年上半年金茂融资成本12.67亿元，同比减少了13%独揽。然则需要良好的是，优化后，金茂的融资成本还占到了联想利润的一半以上，利息开支之高，远高于无数房企。

金茂方面也示意，在财务科罚上，中国金茂保捏“三说念红线”全绿档，并捏续优化境表里债务结构。上半年新增境内融资平均成本仅3.28%，看守较低水平。

这样一双冲，本年上半年的税后利润和旧年同时就收支未几了。本年上半年录得税后利润18.39亿元，同比微降约4%。

真确让归母净利大增的，是母公司通盘者职权占比的大增。2023年上半年，中国金茂17.74亿元的税后利润，母公司通盘者仅占有了约4.3亿元，不到三成。然则本年上半年，18.39亿元的归母净利，母公司通盘者占有了10.10亿元，开发小程序定做超五成。

这背后是，中国金茂在本年上半年净资产职权方面出现了较大变化。

资产欠债表表现，上半年金茂净资产1168亿元，较年头增多约6%；其中归母净资产549.3亿元，占比47%，较年头大增了11个百分点。

主要原因是，中国金茂将永续老本器具150.3亿元，计入了归母净资产，由此大幅擢升了其激动职权占比，进而在利润分拨时，包摄于激动职权的净利润有了相应增多。

永续老本器具又不错称为永续债，是一种恒久融资行动，可为企业提供安逸的融资开始，并增多相应的老本金。但由于其莫得固定的到期日，刊行东说念主需要为此付出高额的利息四肢抵偿。

永续债是一种罕见的金融器具，其特点介于股权和债权之间，关于归于债务也曾职权，存在不少争议。关于为何金茂此番把这150亿元的永续债归入归母净资产，中报中莫得评释。

撇开大涨超100%的归母净利，金茂上半年的得益就乏善可陈。录得签约销售额445亿元，天然排行较上年度擢升一位至行业12位，然则同比2023年上半年859.52亿元的销售额，下滑了快一半。

财务方面，限制最新论说期，中国金茂总资产为4193.76亿元，总欠债3025.46亿元，净资产1168.3亿元，资产欠债率72.14%。

分析债务结构发现，中国金茂主要以流动欠债为主，占总债务的55%。限制2024年6月末，中国金茂流动欠债有1676亿元，主要为其他搪塞款，其一年内到期的短期债务有193.5亿元。其账上现款及现款等价物有337.5亿元，不错掩饰短债，公司面对短期偿债风险不大。

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